Okosrádió

Meghallgatom Élő adás

Minden, amit a lakásbérlésről tudni érdemes

Okosrádió

Meghallgatom Élő adás
  • Legfrissebb hírek
  • Közlekedési hírek
  • Időjárásjelentés
  • Orvosmeteorológia
  • Sporthírek
  • Gazdasági hírek
A budapesti ingatlanpiacról biztosít interaktív áttekintést az Otthontérkép, amely ezúttal a kiadó lakások bérleti díjaival bővül. Az otthonterkep.hu oldalán ingyenesen használható alkalmazás közérthető formában jeleníti meg a fővárosi lakóövezetekre jellemző valós tranzakciós és kínálati árakat, valamint olyan további, a tudatos döntésben segítő, meghatározó adatokat, mint például a beépítettség jellege, a zöldterületek aránya és elhelyezkedése, a jellemző jövedelem, vagy a lakásbetörési, autólopási statisztikák, vagy a garázsok ára. Megbízható adatokra alapozott áttekintéseivel az Otthontérkép növeli a piac transzparenciáját, illetve csökkenti az eladók, a vevők, a fejlesztők és a befektetők bizonytalanságát, ezzel segítve a lakáspiac működését.

Szeptembertől sok ezer friss egyetemista és főiskolás kezdi meg új életét gólyaként. A felvételi pontszámok kihirdetése és a szorgalmi időszak kezdete között ezért sokuknak - akik nem eddigi lakhelyükön tanulnak tovább - kell lakhatási megoldást találniuk - írja az FHB Otthontérkép.hu.

Budapest a legnagyobb egyetemi városként ebben a pezsgésben is élen jár, hiszen a fővárosban mintegy 150 ezer egyetemista tanul, akik közül 100 ezren nappali tagozatos hallgatók (térbeli megoszlásukat az 1. ábra mutatja), így nap mint nap egyetemre járhatnak. Ebből a 100 ezer hallgatóból legfeljebb 60 ezren lakhatnak családjukkal, mert a felsőoktatásban nappali tagozaton tanulók közül 40 ezer budapestit, és 20 ezer Pest megyeit tart nyilván a Központi Statisztikai Hivatal (KSH). A többi 40 ezer hallgatónak a családi otthontól távolabb, Budapesten kell lakhelyet találnia.

A legtöbb felsőoktatásba bekerült fiatal azonban ezekben az években vagy kollégiumban, vagy lakásbérletben, albérletben él. A budapesti egyetemek kollégistáinak hivatalos száma kevesebb, mint 20 ezerre tehető a Nemzeti Erőforrás Minisztérium (NEFMI) adatai szerint, így innen is látható, hogy legfeljebb húszezer budapesti egyetemista keres bérleményt a nyárutón. Azok a családok, akiknek pénzügyi lehetőségeik megengedik lakás vásárlását, gyakran vesznek is lakást a tanuló felnőttnek, arra számítva, hogy az majd a diploma utáni években is megfelelő lesz. A jelenlegi lakáspiaci helyzetben még inkább felmerül a befektetés kérdése, hiszen kedvező árú vételi lehetőségek adódhatnak. Ugyanakkor szintén élénkíti valamelyest a nyári ingatlanpiacot, hogy a fiatalabb gyerekes családok is előszeretettel költöznének ilyenkor (mert így a kis nebulók már az új helyen kezdhetnek szeptemberben).

A keresletet illető várakozásokat csökkenti, hogy számolni kell a budapesti lakástulajdonnal vagy bérleménnyel már rendelkező diákokkal is, akik ebben az ingatlanpiaci szezonban passzívak maradnak.

Augusztusban tehát mind a vételi, mind a bérleti piac hagyományosan felélénkül, sokan, még döntés előtt a vétel vagy a bérlet kérdésében, vagy az előzetesen bizonytalan kollégiumi férőhelyek miatt, érdeklődőként is megjelennek az eladóknál, bérbeadóknál.

A "jó közlekedésű" lakásokat keresik

A bérleti piac (hasonlóan az adásvételekhez) több alszegmensre tagolódik. A budapesti bérleti piac legfelső részét a luxuskategóriájú lakóingatlanok jelentik, ezek jellemzően budai lakóházak vagy 100 m2 feletti, kiemelt szolgáltatási színvonalat nyújtó budai vagy Dunához közeli, belső kerületi, vagy kiemelt építészeti környezetben lévő (pl. Andrássy út) luxuslakások, tetőbeépítések, kisebb számban egyedi loftlakások.

Ezek esetében legtöbbször professzionális befektetői kört találunk, mely több ilyen ingatlant kezel, a bérleti díj csaknem kizárólag euróban van megállapítva. A piaci bérlakás-kereslet másik végletében az anyagi helyzet nem is teszi lehetővé a lakásvásárlást, a lakhatás megoldása hosszabb távon is beláthatóan a bérlakáspiac, de a háztartás nem szorul rá (nem jogosult) az önkormányzati bérlakás kínálatra.

A felsőoktatásban tanuló bérlők ehhez képest köztes helyzetet jelentenek. Esetükben jellemzően vagy a végleges lakóhelyre vagy lakásra vonatkozó döntés még nem született meg, vagy középtávon nincsen családi erőforrás a tartós lakástulajdon megteremtésére, a kollégiumi rendszer nem biztosít lakhatást számukra, így várhatóan legalább a tanulmányok idejére bérlakásba kell menniük. Élethelyzetükből adódóan költségvetési korlátjuk (bérleti díj és rezsi) merev, de ennek keretein belül a legfontosabb választási szempont esetükben az iskola (később: munkahely) közelsége.

Tapasztalatok alapján a lakás komfortértéke a harmadik szempont, ebből következik a tipikus bérlői helyzet, hogy több fiatal bérel egy lakást annak érdekében, hogy a három szempont optimális összetételben érvényesülhessen megosztva így a bérleti díjat és a költségeket, ilyen kiadáskor az ingatlan beosztásában kedvező a több, önállóan megközelíthető hálószoba és az ehhez kapcsolódó saját fürdőszoba (mely a hazai kínálatban még ritka).

Olyan lakásokat keresnek tehát, amelyekből könnyen elérhető (tömegközlekedéssel) az iskola, és a zaj- vagy egyéb környezeti ártalom nem teszi lehetetlenné a tanulást, pihenést. Az egy főre jutó bérleti díj és rezsiköltségek ezen esetekben jellemzően 25-35 ezer Ft/fő/hónap kiadást jelentenek. Természetesen az egyetemisták között is akadnak módosabb bérlők, például a Budapesten tanuló külföldi hallgatók sokszor megengedhetik maguknak a belvárosi vagy zöldövezeti lakásokat, és gyakran kifejezetten igényes belső kialakítást várnak el. Ezért viszont hajlandóak havi 100 ezer forintnál is többet fizetni (Budapesten az egyetemisták lakásbérleteire inkább az 50-90 ezres bérleti díjak jellemzőek).

A legtöbb külföldi hallgatót továbbra is az Orvosi Kar vonzza, de az ELTE, a Corvinus, és a Műszaki Egyetem Duna-menti épületeiben is gyakori az angol nyelvű előadás, nem beszélve a Közép-európai Egyetem (CEU) nemzetközi programjairól. Érdekességképpen elmondható, hogy a Szent István Egyetem Állatorvostudományi Kara is sok külföldi hallgatót csábít Budapestre évről évre, akik Erzsébetváros külsőbb részein generálnak keresletet. A kedvelt lakóterületeket a bérlők is keresik - Otthontérképen az albérletek is

A bérleti díjak www.otthonterkep.hu oldalon történő bemutatásához a legfontosabb portálok hirdetési adatait használtuk fel, és az elérhető alsó kategóriától a luxusig vettük figyelembe az adatokat. Mintegy 10 ezer, még kiadó lakóingatlan adata alapján határoztuk meg a városrészekre jellemző értékeket. A belső kerületekben (V-VI-VII.) és a XIII. kerületben találtuk a legtöbb kiadó lakást, amelyek alapján az elvégzett számítások a szakemberek vélelmének megfelelő árakat eredményezték. Néhány városrészben (például Rákoshegyen) viszont úgy ítéltük meg, hogy a kevés adat nem ad lehetőséget általános tanulságok levonására, így ezen "fehér foltok" esetében az érdeklődőknek nem tudjuk az elvárt minőségű és megbízhatóságú információt nyújtani.

Az egyes kerületekre számított átlagos bérleti díjak között akár háromszoros különbség is lehet. Az I. kerületben a Vár húzóerejének köszönhetően az első kerület átlagosan 170 ezer forintos bérleti szintje a legmagasabb (maga a Vár az egyetemisták által kevésbé keresett terület, inkább a falakon belül kialakult speciális ingatlanpiac az oka), míg Csepelen a legolcsóbb bérelni, hiszen a XXI. kerületben 57 ezer forintos az átlagos havi díj. Természetesen a kerületeken belül a lakás elhelyezkedése és a lakás minősége meghatározóan befolyásolja a díjat.

Érdekes megfigyelés, hogy a budai zöldövezet esetében akkor is jellemzőek a magas bérleti díjak, ha a városrész nehezebben közelíthető meg, mint például a II/A kerület. Ezek a városrészek olyan bérlők körében kedveltek, akik közül akár csak az egyik családtag jár be minden nap a belvárosba. Másrészt az is igaz, hogy a kínálat magasabb szintje is érzékelhető, mert a nagy értékű ingatlanokat a piacon bekövetkezett értékcsökkenés miatt nem szeretnék most eladni a tulajdonosok, és a későbbi áremelkedésben bízva átmenetileg bérbeadással próbálkoznak.

A Duna mentén is látható sötétebb mintázat jelzi a magasabb árakat, mert ezek a területek hagyományosan népszerűek a lakást bérlők körében. Újlipótváros lakásai és a XIII. kerület külsőbb részeiben újonnan épült lakások szintén kedveltek, a praktikus elrendezés, az alacsonyabb közös költség vonzza a bérlőket.

A lakásárakhoz hasonlóan a bérleti díjak esetében is gyakran vizsgált mutató az egy négyzetméterre jutó (fajlagos) bérleti díj, melyről részletes térképünk megtalálható a 3. ábrán, illetve a www.otthonterkep.hu oldalon. Ennek alapján elmondható, hogy a maga 1200 Ft/m2 alatti bérleti díjával a IV. kerület a legolcsóbb, ahol általában 65 m2 körüli lakásokat kínálnak bérletre. Ezt az eddigi gondolatmenetünknek megfelelően az magyarázza, hogy a metrótól távolabb eső részektől akár egy óránál hosszabb ideig tart beérni a központba.

Nem sokkal magasabbak a fajlagos bérleti díjak a XV., XVII., XXI., és XXIII. kerületben sem. Az árak alakulását és területi megoszlását elemezve az sem meglepő eredmény, hogy a hirdetésekből vett jelzővel "jó közlekedésű", ugyanakkor zöldövezeti, pasaréti, rózsadombi, naphegyi és gellérthegyi lakóingatlanok bérleti díja fajlagosan az alsó harmadba tartozó kerületeknek jellemzően duplája, azaz 2400 Ft/m2 körül alakul. Természetesen az egyetemisták döntő többsége nem ebből a szegmensből válogat, és még a mérsékeltebb árú kerületekben is inkább az alacsonyabb bérleti díjért hozzáférhető lakásokat keresik
A bérleti hozamok egyszámjegyűek

Az Otthontérkép ár- és bérleti adatai lehetővé teszik, hogy bérleti hozamokat számítsunk az egyes területeken. Friss kalkulációink alapján a budapesti lakások bérleti hozamai inkább egyszámjegyűek: 7-9 százalék között mozognak a különböző kerületekben. A tulajdonosnak természetesen ezen túl a lakás értékének emelkedéséből is származhat nyeresége. A befektetésen gondolkodókat a válság egyrészt figyelmeztethette a korábbi kincstári optimizmus törékenységére, mert kiderült, a lakásárak nem emelkednek folyamatosan.

Másrészt az FHB Lakásárindex (www.fhbindex.hu) alakulása alapján elmondhatjuk, hogy az árcsökkenés lelassult, megállt, így egy aktuális vásárlással optimális beszállási pontot találhat a vevő.

A kiadók döntését pedig az is befolyásolja, hogy még mindig jobb lehet egy gondosan kiadott lakás, mint egy üresen álló. Az utóbbi esetben a bérbeadónak az ingatlan fenntartási költségeit (finanszírozás, közös költség és a minimális rezsi) kell szembeállítania a gyorsabb amortizációval.

Így lehet a rezsin spórolni

A bérleti díjon felüli rezsi és közös költségek meg is duplázhatják a havi lakhatási költségeket! Adataink szerint a közös költség és a rezsi összege általában a bérleti díjon felül, annak mintegy harmadát teszi ki, azaz egy 90 ezer forintos bérlemény esetében, nagyjából 20 ezer forintnyi energiaköltségre és 10 ezer forintnyi közös költségre lehet számítani. Ezekben az értékekben azonban jelentős eltéréseket lehet tapasztalni (fűtésmód, épületszerkezet és állapot alapján is)!

A rezsi esetében szintén többszörös eltérések vannak a lakások között. Az idei évtől az energetikai tanúsítvány már kötelező az eladó lakásokra is, s 2016 elejétől bevezetik a bérbe adott ingatlanokra is. A lakások energetikai korszerűsége az egyik fontos meghatározója a bérlő költségeinek. Amennyiben a fűtés átalánydíjas, akkor az előző évek díjai és az energiaárakra vonatkozó várakozások lehetnek együtt iránymutatóak. De ha a lakásban szabályozhatóak már a radiátorok, és a fűtésdíjat a mért (fogyasztott) hő mennyiségével arányosan kell fizetni, akkor az előző évek számláinak összege erősen függhet a korábbi lakók fogyasztási szokásaitól. Ebben az esetben is döntő tényező a lakás hőszigeteltsége a kiadásokban. A lakás energetikai állapotát pontosan bemutatja (több más faktor mellett) az Energiatanúsítvány.

Az FHB szolgáltatáscsomagjaiban természetesen elérhető a megfelelő tartalmú és minőségű energiatanúsítvány elkészítése, akár online rendeléssel is. Jobb szigeteléssel, takarékos fűtéssel és használati melegvízzel évente 150-200 ezer forint is megtakarítható, ezért a bérleti díjról való alkudozás előtt tanácsos erről is tájékozódni.

A luxushoz közelebb eső, felsőbb kategóriákban a társasházak extra szolgáltatásai - mint a lift, a portaszolgálat, a valóban gondozott kert, vagy a medence - igencsak megnövelhetik a lakáshoz kapcsolódó közös költségnek nevezett díját.

Az is előfordulhat, hogy egy ház esetében azért szednek magasabb díjat, mert a notórius nem fizetők tartozását a ház többi lakójának kell fedeznie.

Egyes lakóházakban igencsak eltérhet a társasház felújítási alapjába szánt hányad is, ami ismét csak különbséget eredményezhet a közös költségben. Éppen ezért bérlőként is tanácsos tájékozódni a közös költség mértékéről és a felhasználásáról, a társasház pénzügyi helyzetéről.